[2019년 떠오를 업종은] 조선, 턴어라운드 본격화

최고관리자 0 75 01.16 18:28
개포4·둔촌주공…재건축 알짜단지 줄줄이 분양대기

◆ 2019 재테크 가이드 / 내집마련 전략 ◆

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수도권 분양시장은 분주한 새해를 맞을 전망이다. 일반적으로 1월은 분양시장 비수기로 분류되지만 올해 수도권에 새 아파트가 대거 공급될 예정이기 때문이다. 특히 인기 대단지인 강남구 개포동 `개포주공4단지` 3343가구, 강동구 둔촌동 `둔촌주공` 1만2032가구 등의 아파트가 분양 채비를 갖추고 있어 주목된다.
새해 서울에서는 굵직한 재개발, 재건축 단지들의 분양이 대기하고 있다. 1월에는 롯데건설이 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발해 총 1425가구를 짓는 롯데캐슬SKY-L65가 분양한다. 아파트, 오피스텔, 오피스, 상업시설이 함께하는 대규모 복합단지로 GTX B노선과 C노선이 예정된 청량리역 역세권 단지다.

GS건설은 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 짓는 서초그랑자이 1446가구를 4월께 분양한다. 또 강남구 개포주공4단지를 재건축하는 `개포그랑자이`도 6월 분양 예정이다. 9월에는 GS건설이 은평구 증산동 증산2구역에 자이아파트 1386가구를 분양한다. 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등을 이용할 수 있는 디지털미디어시티역 역세권 단지다.

삼성물산은 강남구 삼성동 상아2차아파트를 헐고 래미안아파트 679가구를 5월께 분양한다. 포스코건설은 영등포 신길뉴타운3구역에 더샵 799가구를 짓고 7월쯤 분양할 계획이다.

하반기에는 총 1만가구 넘는 대단지인 강동구 둔촌주공아파트가 9월께 분양한다. 강남구 개포동에서는 개포지구 최대 규모인 개포주공1단지 3128가구가 10월쯤 분양을 준비 중이다. 경기, 인천 지역에는 신도시 및 대단지 분양이 눈길을 끈다. 지난해 분양하려던 GS건설 위례포레자이 558가구, 현대엔지니어링 힐스테이트 북위례 1078가구가 1월 중 분양할 예정이다.
부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 서울, 경기, 인천 등 수도권에서 12만704가구(아파트 기준, 임대 제외)가 일반 분양할 계획인 것으로 조사됐다.
이는 지난해 실적 8만2404가구 대비 46.5% 증가한 수준이다. 올해 분양시장은 지난달 11일부터 시행된 청약 제도 개정에 따라 무주택자의 당첨 기회가 많아지면서 내 집 마련을 원하는 사람들의 청약 열기가 꾸준히 뜨거울 전망이다. 특히 서울 재개발·재건축 물량과 서울과 인접한 2기 신도시 등 인기 지역은 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상됐다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "새해 수도권에서는 지난해 서울에서 미처 분양을 못한 곳들을 비롯해 강남권을 중심으로 한 재건축 분양이 대거 예정됐다"면서 "경기, 인천 지역에서는 신도시 일대와 1000가구 이상의 대단지 분양이 눈에 띈다"고 말했다.

출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=6877


무주택자에 활짝 열린 청약시장…신혼부부는 `특공` 노려볼만

◆ 2019 재테크 가이드 / 내집마련 전략 ◆

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사진설명지난달 29일 서울 강남구 대치동 소재 GS건설 자이갤러리에 마련된 위례포레자이 견본주택을 방문한 내방객들이 상담 창구에서 순서를 기다리고 있다. [사진 제공 = GS건설]
전국적으로 집값이 하락세에 들어섰음에도 서울의 새 아파트 값은 요지부동이다. 최근 강남권을 중심으로 아파트값이 떨어지고 있지만, 정부의 규제 직격탄을 맞은 재건축 아파트가 크게 흔들릴 뿐 새 아파트는 오히려 신고가를 경신하는 사례도 눈에 띈다. 부동산 전문가들은 `입지` 보다 `아파트 연식`이 더 우선시되는 이례적인 새 아파트의 전성시대라는 분석마저 내놓고 있다. 정부가 재건축 아파트에 대해 옥상옥 규제를 쏟아내며 새 아파트 공급이 줄어들 것이 확실해지면서 당장 눈앞에 있는 새 아파트의 가치가 높아지고 있는 것이다.
또한 공공택지 위에 공급될 새 아파트와 이미 관리처분인가를 득한 재건축·재개발 아파트의 몸값도 뛰고 있다. 이런 주택시장의 흐름은 올해도 여전히 유지될 것으로 보인다. 정부가 재건축 아파트 공급을 계속 옥죄는 한편, 3기 신도시 등의 새 아파트 공급은 수년이 걸릴 것이기 때문이다. 올해는 재건축초과이익환수 부담금을 막판에 피한 수도권 대형 재건축 단지들과 위례지구 등 금싸라기 마지막 공공택지 아파트 분양이 몰려 있다.

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게다가 정부의 사실상 분양가 통제로 청약시장의 매력을 더욱 키우고 있다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양 가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 것이다. 특히 무주택자들은 올해 열리는 대형 분양장에서 승부를 봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 주택공급에 관한 규칙 개정안이 지난해 12월 시행되면서 신규 분양 자격 기준 등이 무주택자에게 유리하게 바뀌었기 때문이다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고, 민영주택 공급 시에도 추첨제로 입주자 선정 시 무주택자에게 우선권이 주어진다.
부동산정보업체 부동산114 조사에 따르면 올해 민영 아파트는 총 38만6741가구가 분양된다. 2014~2018년 평균 분양실적(31만5602가구)에 비해 약 23%(7만1139가구) 많은 수치다. 시기별로 보면 봄·가을 분양 성수기인 4월(3만7127가구)과 9월(3만8659가구)에 분양 물량이 집중된다.

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새해 가장 먼저 청약시장의 관심이 모아질 곳은 북위례 지역이다. 특히 지난달 21일 견본주택을 열고 분양에 들어간 위례신도시 위례포레자이에 관심이 집중된다. 3년 만에 재개하는 위례 릴레이 분양의 첫 시작이 이 단지다. 일각에선 2006년 4월 682대1의 경쟁률을 기록한 판교 분양의 기록에 도전해볼 만하다는 분석까지 나온다. 이 단지는 전용 95~131㎡ 규모 558가구를 분양한다. 모두 전용 85㎡ 초과 중대형이어서 무주택자만이 아니라 1주택자도 신청할 수 있다. 청약 가능 지역은 수도권 전체다. 지난 11월 말 기준으로 이 아파트 주택형에 해당하는 수도권 1순위자가 무주택 여부에 상관없이 총 65만명 정도다.

당초 업계는 이 단지 분양가를 3.3㎡당 2000만원대 초반으로 예상했지만 실제로는 1820만원으로 확정되면서 먹을 게 많아졌다. 택지를 2010년 한국토지주택공사로부터 저렴하게 공급받았기 때문이다. 위례포레자이 주변에 들어선 아파트 시세가 3.3㎡당 현재 3000만원 선인 것을 감안하면, 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 1200만원가량 저렴한 셈이다.
추첨으로 당첨을 가리는 물량의 경우 75% 이상을 무주택자에게 공급한다. 이 규정은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 청약과열지역과 기타 지역에 적용되며, 85㎡를 초과하는 경우는 수도권 공공택지, 투기과열지구, 청약과열지역, 기타 지역에 적용된다.

미계약이나 미분양 등으로 잔여 주택이 생겼을 때도 무주택자를 우선한다. 기존에는 잔여 주택의 경우 청약 자격에 제한이 없어 유주택자도 선착순으로 분양을 받곤 했다. 하지만 개정안에서는 잔여 주택이 20가구 이상이면 추첨을 통해 무주택자에게 먼저 공급한다.

추첨제가 아닌 가점제 청약에서도 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 따질 때 비중이 가장 큰 부양가족 수에서 무주택자를 배려한다.

신혼부부라도 혼인신고 이후 주택 구입 이력이 있다면 입주자 모집 공고일 시점상 무주택 가구라도 특별공급에서 제외된다. 한마디로 `실제 무주택자`를 가려내 지원을 집중하겠다는 것이다.

출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=6876


오피스텔 투자…월세수익·금리인상분 차이 따져봐야

◆ 2019 재테크 가이드 ◆

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올해 전문가들이 꼽은 부동산 시장의 `폭탄`은 대출 규제와 금리 인상이다. 부동산이라는 상품 자체가 워낙에 금액대가 크고, 그동안 저금리 기조에 대출을 최대한으로 끼고 사는 것이 일상화돼 있던 상황에서 무주택자를 제외하면 사실상 대출을 받기가 어려워진 데다가, 금리 인상까지 단행되면서 대출을 받기도 어려워졌고, 받아도 부담이 예전에 비해 확 올라간다.
예를 들어 A씨가 3억원짜리 아파트에 보증금 2억원에 세입자 B씨를 유치했는데, 최근 전세가격이 1억5000만원으로 하락한 상황에서 B씨의 계약 만료가 다가왔다면 A씨는 추가로 5000만원을 마련해야 한다. 자금 여유가 있는 상황이라면 큰 문제가 안 되지만, 그렇지 않을 경우 대출을 받아야 하는데 정부가 유주택자에 대한 주택담보대출을 추가로 허용하지 않고 있는 상황. 신용대출 등도 DSR 등에 걸리게 되면 여의치 않아져 A씨는 자칫 잘못하면 양도세를 물며 주택을 팔아야 하는 상황이 될 수도 있다. 갭투자에 있어 주의가 요구되는 이유다.

상가나 오피스텔 등 상업용 부동산 보유자의 경우 금리 인상을 잘 모니터링할 필요가 있다. 오피스텔의 경우 아파트와 달리 시세차익보다는 월세 수입을 목적으로 보유하는 경우가 많은데, 최근 오피스텔 공급이 많아지면서 수익률이 좋지 않아진 상황이다. 여기에 금리 인상까지 단행됐다. 변동금리로 대출을 70% 이상 끼고 오피스텔을 구입할 사람의 경우 월 대출 상환금과 월세 수익, 또 월세 수익에 따른 각종 세금 및 건강보험료 등을 종합적으로 판단해 보유 유지와 매각을 고민해야 할 것으로 보인다.

 
 상가의 경우 우량 임차인을 유지할 수 있는지가 관건이다.
또 총부채원리금상환비율(DSR)이 작년 10월 도입돼 본격화됐고, 임대업이자상환비율(RTI)까지 추가로 들어가면서 상황은 더 어렵다. 특히 최근 자영업 경기가 최악으로 떨어져 상가 공실률이 계속 증가하는 추세에 있어 우량 임차인을 유치하지 않을 경우 상가 등 상업용 부동산 보유자들의 부담은 커질 수 있다.
먼저 주택시장에 있어서는 `갭투자`가 어려워질 전망이다. 갭투자는 매매가격과 전세보증금 간 `갭`을 이용한 투자인데, 이 갭이 한동안 워낙 작아 소액으로 아파트를 구입할 수 있다는 점 때문에 유행처럼 번진 바 있다. 그러나 최근 들어 서울 등에서 입주 물량이 폭발적으로 늘어난 데다 주택 구입이 2017~2018년 붐을 이루면서 전세 수요가 확 줄어 전세가격은 계속 하락세다. 이 때문에 갭투자 자체도 어려워졌고, 갭투자를 이미 한 사람이라도 골치가 아픈 상황이 연출될 것으로 보인다.

출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=6875


[2019년 떠오를 업종은] 조선, 턴어라운드 본격화

◆ 2019 재테크 가이드 ◆

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숨죽인 증시 속에서도 오르는 업종은 있다. 올해 증권가에서 주목하고 있는 업종은 턴어라운드가 기대되는 조선, 5G 시대 수혜를 볼 통신, 신도시 호재가 있는 건설주다.

지난해 업황 개선과 주가 상승을 동시에 실현한 조선주는 올해 본격적인 턴어라운드를 통해 추가 주가 상승을 이어갈 것으로 기대되는 업종이다. 이미 오를 만큼 오른 주가에 대한 밸류에이션 부담, 유가 하락, 거시 경제 불확실성에도 불구하고 올해 전 세계 발주량은 지난해 대비 적어도 22%가량 개선될 것으로 전망되기 때문이다.
지난해 한국 조선사들의 시장 점유율은 공격적인 수주 전략이 펼쳐지며 크게 상승했는데 내년에는 수주 정책 변화로 점유율 대신 수주 금액이 올라갈 것으로 예상된다. 한영수 삼성증권 연구원은 "전반적인 선가 상승과 LNG선 위주의 수주 구성이 유지되고 해양구조물 수주가 재개되면 한국 조선사들의 수주 실적도 개선될 것으로 보인다"고 내다봤다.
작년 초 약정할인율 상향, 취약계층 요금 감면 이후 새로운 규제들이 나오지 않고 있고 통신업체에 유리한 단말기 완전 자급제 도입 정책이 국회와 정부에서 논의되고 있다. 물리적인 주파수를 분할 이용하는 슬라이싱 방식으로 망 중립성 규제도 약화될 것으로 보인다. 고배당주로서의 경기 방어주 매력도 여전하다. 특히 SK텔레콤은 SK하이닉스 배당 연계 특별 배당이 예상돼 올해 배당 메리트는 더욱 높아질 것으로 보인다.

작년 남북경협으로 주가가 한 단계 올랐다가 소강 국면에 들어간 건설주들은 올해 정부 정책 수혜를 기대할 만하다. 지난해 19일 정부는 인천계양, 과천, 남양주왕숙, 하남교산 등에 12만호를 건설하는 `3기 신도시` 계획을 발표했다. 이와 더불어 GTX 노선까지 확정하면서 신도시 개발에 참여할 건설사들뿐만 아니라 기존 주요 건설사들의 수도권 분양 예정 사업장도 양호한 분양 흐름을 보일 것으로 예상된다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "2019년 상반기 토목 중심의 수주 증가로 HDC현대산업개발, GS건설, 태영건설, 대우건설 등 전 건설사가 수혜를 볼 것으로 예상된다"고 전망했다. 여기에 공공 인프라 확대 정책도 건설업종 주가 상승엔 유리한 재료다.
또한 최근 유가가 서부텍사스중질유(WTI) 기준 배럴당 42달러 선까지 내려가기는 했지만 해양생산설비 발주는 재개될 가능성도 크다. 석유기업들의 구조조정으로 개발단가가 낮아졌기 때문이다.

통신주는 지난해 말부터 시작된 5G 서비스로 주가가 계속 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대된다. 5G 시대 통신사들의 매출은 가입자당 통신요금(ARPU) 증가로 늘어날 수 있으며 신규 B2B사업도 점진적으로 매출 증대에 기여할 전망이기 때문이다. 스마트시티, 스마트팩토리, 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 자율주행차 등이 5G 시대에 한 단계 도약할 것으로 전망되는 B2B 사업이다.

양종인 한국투자증권 연구원은 "기술 진화 효과가 컸던 4G 시대 무선통신주들은 시장 대비 25.2%포인트 초과 상승했다"며 "5G도 4차 산업혁명의 핵심 기반 인프라로 점차 성장성이 주가에 반영될 것"이라고 전망했다. 여기에 규제 리스크가 줄어들고 있다는 것도 긍정적이다.

 출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=6873

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